[초점] 美 상업용 부동산 시장 붕괴 위기 과장됐다

최근 월가에서 제기하고 있는 미국 상업용 부동산 시장 위기가 과장됐다고 미국 경제방송 CNBC 등 외신이 9일(현지 시간) 보도했다.

미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산으로 촉발된 은행권 위기 이후 미국 상업용 부동산 위기가 이어질 수 있다는 분석이 최근 지속적으로 제기되고 있다.

이러한 주장이 나오는 이유는 미국 중소 은행들이 임대 아파트 모기지를 포함해 약 2조3000억달러(2988조원)의 부동산 대출을 보유 중이기 때문이다.

미국 상업용 부동산 대출의 67.3%를 중소형 은행이 공급한다. 상황이 이렇다 보니, 중소형 은행이 어려움에 처하면 은행들이 대출을 축소하면서 저품질 부동산이 위기를 맞을 위험이 크다.
실제로 코로나19 이후 재택근무의 확산으로 사무실 등 일부 상업용 부통산에서 공실율이 급격히 상승했다. 또 금리가 급등하면서 곧 대출 만기가 다가오는 상업용 부동산들은 더 높은 이자율로 재융자를 받아야 한다. 보도에 의하면 내년에 거의 25%의 사무실 부동산들이 더 높은 이자율로 재융자를 받을 가능성이 높다.

그러나 전문가들은 미국 상업용 부동산의 붕괴에 준하는 사태가 일어나지 않을 가능성이 높다고 말한다. 우선 현재 가장 취약한 부분은 사무실 부동산 부문으로, 이 부문의 규모는 크지만 전체 상업용 부동산의 일부에 불과하며 나머지 상업용 부동산 시장은 매우 양호한 상태다.

쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 창고 및 산업 공간의 공실률은 5.7%로 매우 낮은 상태다. 또한 현재 호텔은 코로나19 이후 기록적인 수익을 얻고 있으며 아파트 단지도 5.8%의 공실률로 양호한 수준이다.

CFRA 리서치의 켄 레온(Ken Leon)은 "다만 현재 시장 상황은 괜찮지만 일부 부동산 부문에서 향후 2~3년 동안 성장은 어려울 것으로 보인다"고 말했다.

그는 현재 상업용 부동산의 4분의 3이 은행의 최근 재융자 기준을 통과하기에 충분한 수입을 창출하고 있다고 덧붙였다.

이 말은 상업용 부동산 중 75%는 파산하지 않을 가능성이 높다는 뜻이다. 실제로 지금까지 은행은 상업용 부동산으로 인한 손실을 거의 보지 않았다.

현재 상업용 부동산에서 문제가 생길 수 있는 가장 큰 가능성은 상업용 모기지의 가치 하락이 장기화되는 것이다. 극단적으로 은행이 대출을 보유한 대부분의 상업용 모기지의 가치가 크게 하락하면 은행 자체가 위험할 수 있다.

그러나 모기지 소유자가 대출금을 제때 지불하고 위험을 관리한다면 은행은 손실을 보더라도 만기 때 손실을 모두 회복할 수 있다.

전문가들은 상업용 부동산, 특히 사무실 부문이 내년에 하락할 것으로 전망하고 있다. 그리고 이후 2025년에 다시 사무실 부문이 피벗해 가격을 회복할 것으로 전망하고 있다.


김다정 글로벌이코노믹 기자 2426w@g-enews.com